一、 产业园区成为“兵家必争之地”

　　产业园区的发展前景愈被看好！品牌房企、实体巨头、创投机构、轻资产园区运营商等均加快入局，整个行业呈现出“跑马圈地”、“群雄逐鹿”的局面。截至2019年10月，我国共有各类国家级开发区628家，省级开发区2053家，各类产业园区15000多个，发展势头惊人。

　　近几年，产业园区与智能经济、平台经济、共享经济等新技术、新模式的结合也在加速，新基建、互联网、生物医药、新能源等新经济形态正依托园区蓬勃发展，一批新的经济增长点、增长极、增长带正在加快形成。作为国家创新高地的国家高新区集聚了全国40%的高新技术企业。全国互联网百强企业中，96家诞生于国家高新区，以小米、华为、阿里巴巴等为代表的一批具有世界影响力的高新技术企业诞生于此。

　　究其原因，是中国经济转型升级的大背景下，各地存在着强烈的“腾笼换鸟”、“主导产业更替”需求，而产业园区作为区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业等重要使命，已经成为中国区域经济增长的重要“引擎”。因此，各地对于产业园区的发展均给予了诸多政策优惠，再加上园区背后的“地产价值”，让园区成为各类资本关注的对象。

　　二、 产业园区的三种力量

　　分析目前中国产业园区领域的各类参与者（俗称“玩家”），主要可以分为三类，分别是：房地产开发商出身的园区、实业巨头背景的园区、轻资产园区运营商，我们合并称之为产业园区的“三种力量”。

　　“三种力量”的出身不同，各有特点，我们对其进行逐一分析：

　　(一)  房地产开发商出身的园区

　　由于产业园区与房地产“天生”的强关联性，房地产开发商是比较早期介入园区的一支力量，早期代表性的企业是亿达中国、华夏幸福、荣盛发展等，近几年碧桂园、金地、中南建设等头部房企也在加速进入。

　　产业地产企业依托自身在房地产综合体开发等领域的经验，加上雄厚的资金实力和地方关系，通过“产城融合”的开发运营理念，从产业载体的建设、招商到后期运营的完整产业链中获利。产业园区越来越成为房地产企业的一个新兴业务领域，尤其是在住宅地产市场竞争日趋白热化、拿地成本高企的背景下，产业园区也被赋予了更多价值。

　　但是，房地产出身的园区企业存在两大“硬伤”，一是缺乏产业资源，具体来讲，产业园区的核心是打造产业、形成“产业聚集”，这就需要自身拥有产业IP、或者拥有极强的产业聚集能力，而这是房地产企业所不具备的。二是房地产开发的惯性，目前国内绝大多数住宅房地产企业都是奉行“高周转”的开发策略，而产业园区往往是“长周期、慢回报”的模式，导致许多习惯了赚“快钱”的房地产企业进入产业园区领域就“陷入泥潭”，资金链紧张。

　　以进入产业园区较早的亿达中国为例，其产业地产项目基本延续了大连软件园的开发模式——深度参与一、二级土地联动开发、配套辅助基础设施建设，这种“重资产”的运作模式，遇到产业园区这样需要长周期投入的开发运营的项目，会出现资金投入大、周转慢等情况，对资金链的压力极高。因此，2017年至2019年，亿达公司的净负债率均超过100%，还债压力较大，以至于亿达中国在2020年的开局就遇到了财务危机。无独有偶，华夏幸福前两年也由于资金链紧张陷入较大的危机。

　　(二)  产业巨头背景的园区

　　实体巨头依托自身产业基础，通过自建园区整合产业资源，寻求产业链上下游的延伸与贯通，早期比较有代表性的是诺基亚工业园、海尔工业园、汽车产业园等，近几年，随着互联网等战略新兴产业的崛起，京东、菜鸟网络等电商企业联合易商资本、中国物流资产等物流园区企业，开展跨界合作，进军产业园区领域，而新松机器人等企业也在全国积极布局其产业基地。

　　实体巨头出身园区的核心优势在于：拥有自身的产业IP，以及供应链、产业生态网络中的诸多上下游与企业，可以“一呼百应”，拥有极强的话语权，可以获得地方极大的政策扶持和优惠条件，也能够快速形成产业聚集。

　　但是，实体巨头进入园区的劣势在于：一是对园区的开发运营较为“陌生”，无论是园区的拿地、规划、建设，还是后期的运营服务和产业投资，均存在“跨界”后的诸多不适应；二是同业竞争问题，与其有竞争关系、体量相当的龙头企业，一般很难进入实体巨头主导的园区，这从根本上是违背园区形成“产业聚集”的目标。

　　(三)  轻资产运营的园区

　　轻资产园区托管运营商，是近年来快速崛起的一支力量，主打第三方托管运营服务，根据入驻客户的产品特性和需求提供园区个性化改造与运营管理等专业服务，延伸园区服务内涵，提升园区品牌价值。典型代表是2020年4月刚刚上市的锦和商业等。

　　各地大力建设新园区（园区空置率提升）的背景下，催生了对园区招商和运营服务的巨大需求，轻资产园区运营商的优势在于：熟悉产业、有一定的品牌影响力和产业资源、以产业服务见长、机制灵活等，由于此种模式的进入门槛低、资金占用小、易于复制和拓展等原因，近几年得到了极为快速的发展。

　　但长期来看，轻资产园区运营商也有一些隐患，主要是：资产和营收规模小（轻量级）、对于载体的掌控力弱、“二房东”的模式经营压力较大（一旦出租率下降，则面临较大的经营风险）。
 

 

　　三、 结语

　　综上，三种园区企业虽然出身不同、特点不同，但“殊途同归”，逐渐走上了同一“赛道”，呈现出“线上线下融合”，“地产+服务+投资+产业”平衡型发展模式。

　　相比较已经进入成熟期、市场集中度较高的房地产行业，产业园区还处于市场集中度不高、“跑马圈地”的快速成长期（“上半场”），未来的竞争格局还不明朗，到底哪种背景的园区企业能够“最终胜出”？让我们拭目以待。