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开发区经济布阵大转型—开发区主体IPO上市
发布时间:2021-09-03 浏览量:60

2019年至2020年末,国务院相继发布《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》(国发〔2019〕11号)、《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》(国发〔2020〕7号),极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市;2020年5月,《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》发布,又有望为优质产业园增加有效金融通道。国家政策的发布,实质上是鼓励拥有开发建设到运营管理全产业链建设能力的开发区运营主体上市。

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一、开发区上市现状基础

产业园区大致可以划分为经济技术开发区、高新技术产业开发区、海关特殊监管区域、边境经济合作区和国家级新区等5类。目前,我国共有各类国家级开发区627家、省级开发区2053家、各类产业园区15000多个,对整个中国经济的贡献达到30%以上,是经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式,担负着培育新兴产业、聚集创新资源等重要使命,是中国经济转型升级、经济增长的重要引擎,承载国家经济命脉。

1、开发区上市概况

自20世纪90年代初,在资本青睐下,以外高桥等为代表的国资背景产业园区运营企业运筹上市,拉开了产业园区上市公司的发展序幕,经过近30年演进,产业园区上市公司仍处于快速成长与发展的阶段,近两年又涌现出易商红木、中新集团、临港集团、锦和商业等上市新秀,产业园区运营主体的发展路径持续丰富。截至2019年底,典型开发区上市公司的数量已经扩容至35家,包括22家主板上市公司和13家新三板上市公司,其业务体量与规模发展壮大,逐步成为区域产业经济发展的主力军,35家产业园区上市公司的“园区板块”业务实现营业收入共计1254多亿元,同比增长14.2%。

2、开发区上市困难重重

开发区的开发建设和运营管理本质上无法分离,受限于开发区产业盈利周期,没有同运营管理结合的开发建设主体是无法可持续发展的。

在22家主板上市的开发区类主体企业,随着市场的自然选择,各类开发区主体通过变更经营范围或者“卖壳退市”等手段相继退出,只有10家被公认为开发区类A股企业,存活率还不到50%;同时受制于国家监管部门对房地产价格的管控,导致最近一段时间国内各大开发区类主体企业均未IPO上市。

二、开发区上市优势和关键点

1、开发区上市优势

融资成本降低。开发区是一个资本密集型区域,在开发过程中的征地补偿、基础设施、产业转型升级等园区生命周期环节都亟需资金支持,尤其在中央严控地方债的背景下,开发区更需要从市场上进行融资。同时,开发区板块的上市企业一般都可以获得AA+的债券主体评级,融资成本往往在3.4%至4.4%之间,相较于传统的银行贷款融资拥有较大的成本优势。

利于优秀开发主体做大做强。开发区开发主体上市后由普通国有企业转化为股份制企业,通过公司化的运作和市场化的机制,可以开发、建设、运营、管理其他开发区的土地,甚至可以通过设立子公司、建立合资公司等形式在多个开发区之间调配资源,突破开发区本身行政体制上的部分约束,为开发区主体走出开发区、开展全国乃至全球业务,成为全国性园区服务商。

2、开发区上市关键点

管委会和开发公司“政企分开”。开发区主体在上市后往往要面对政府和市场的“双重考核”。政府具备政治、经济、文化和社会的职能,容易受信息、利益、人力等多方面因素的限制;而市场则是以利益为导向的经济,最求利益最大化。政府和市场的矛盾难以调节,只有开发区开发主体与管委会政企分开,其开发经营才能在经济领域焕发新的生命力,从而提高开发区开发主体的经济盈利能力。如1992年,上海市张江高科技园区开发公司经政府批准成立,负责张江高科技园区的开发与建设;1996年公司上市,张江高科受上海市国资委的监管;2002年,开发区成立管委会,主要行使政府服务和监督的职能,公司与管委会是平等并行的关系,而不是上下隶属的关系。

开发区产业体系完善。开发区拥有完善的产业体系和产业基础才能在市场上取得竞争优势,吸引投资者投资,形成良好的品牌效应,利于开发区主体的上市。如市北高新在经过多次产业转型升级后初步形成了以总部经济为主导、以云计算大数据为支撑的新兴产业集聚区,汇聚了230多家云计算、大数据企业,其中包括上海数据交易中心、浪潮集团、金棕榈等行业内龙头企业,配合现在我国大数据、科技创新的国家战略,市北高新园区有着良好的发展前景。

开发区主体多元化盈利。在发展较好的10家开发区类A股企业中,实现了多元化盈利,主要包含三类:房地产开发销售收益;园区管理及服务收益(包含物业、租赁)和投资收益。开发区主体要上市就一定要证明它不是房地产企业,其利润来源不仅仅单靠房地产,如浦东金桥、外高桥管理及服务占营业利润的50%以上,北高新、张江高科投资收益比例占营业利润的50%以上。