产业园作为由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境，是推动区域经济发展的一种重要手段。

　　产业园区形成的产业聚集效应可以实质性地降低企业的沟通成本，规范化的服务可以多维度地减少运营成本，而产业聚集对企业拓宽市场、技术创新、吸纳人才等方面助力显著。

　　现以主流产业园开发建设模式为例，对其运营模式及盈利模式进行分析。

　　一、运营模式

　　建设方进行大量产业趋势研究确定后期运营产业战略定位，以“园区+地产+资本”为盈利模式，在园区初始阶段与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由建设方对园区进行土地整理、前期规划、基础设施建设、商品房开发、工业厂房开发、招商引资以及物业管理服务，政府方则提供行政方面的服务和管理。通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

　　二、运营特点

　　1.园区选址：产业园区多定位于城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标，与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；

　　2.政府关系：良好的政府关系不仅有利于排他性的合作协议洽谈，同时能够尽早参与规划和土地整理工作，对园区规划及后期招商均有利好，建设方相当于政府基建和招商引资的外包机构；

　　3.行政服务通道：良好的政府合作关系有利于政府相关部门服务通道畅通，提高园区企业办事效率，吸引企业入驻；

　　4.廉价拿地：通过产业新城开发渠道以较低的价格获取住宅用地，开发建设完成后进行销售，利润优厚；

　　5.融资服务：与金融机构建立合作关系，同时可成立担保公司为园区企业提供担保服务，帮助园区入驻企业解决融资问题；

　　6.定制搭建平台

　　针对大中型企业，采取“量身定制+贴身服务”，通过给予政策优惠和整合平台资源，建成以龙头企业为核心的产业联盟；

　　针对中小型企业或项目，通过嫁接金融平台降低入园企业融资成本，帮助企业或项目孵化；

　　另外，与高校及科研单位建立战略合作关系，搭建科技成果孵化转化平台。

　　三、运营服务体系

　　通过搭建园区线上运营服务平台，为入驻企业提供完善的平台化服务。具体运营服务内容包括：

　　1.选址服务：

　　1）基础设施配套：九通一平、园区绿化等；

　　2）载体服务：场站及厂房建设、全装修、基础物业、配套租售等；

　　3）招商政策：租售优惠、专项奖励、人才补贴、园区挂牌等；

　　2.基础配套服务：

　　1）生活：餐饮、购物、邮政、药店、ATM、洗衣、文印、美发等；

　　2）休闲：图书馆、培训中心、活动中心、运动场所等；

　　3）商务：会议室、展厅、礼堂等；

　　3.业务流程服务：

　　1）研发生产：知识产权申报、技术引进及交流活动；

　　2）市场拓展：营销支持、行业展会、企业资质认证；

　　3）人力：招聘、职业培训、咨询等；

　　4）物流：第三方物流引入；

　　4.行业服务：

　　1）航天产业要素服务：资质获取、成果转化等；

　　2）汽车产业要素服务：零部件及总成检测、驾驶证年检、换证代办、车辆清洗保养、班车等；

　　3）生物医药产业要素服务：实验室、药品注册编号；

　　4）电子商务产业要素服务：入库检验、仓储管理、快递配送；

　　5.金融保险服务：

　　1）股权融资：VC/PE服务、IPO服务；

　　2）债权融资：银行贷款、担保服务；

　　3）保险业务：财产保险、车辆保险；

　　6.高端定制服务：

　　1）子女教育；

　　2）高端医疗；

　　3）CEO俱乐部。

　　四、盈利模式

　　1.园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底

　　地方政府将委托区域内所得的各项收入地方留成部分优先用于区域开发建设各项工作的投入，分期返还。留成部分收入主要包括：税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等；

　　2.招商引资

　　收入=项目新增落地投资额*固定比例

　　政府给予投资偿还=基础设施投资*固定比例

　　3.地产开发销售

　　政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使建设方以较低成本获得土地，其中住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提，是盈利的关键部分。

　　4.后期产业服务和物业管理

　　在园区服务方面全天候提供管理服务，对园区企业实行管理，并通过资源协调园区企业与政府各部门的有关事宜，为投资者搭建投资平台。