招商引资的基本概念

　　招商引资是指地方政府（或地方政府成立的开发区）吸收投资（主要是非本地投资者）的活动，简而言之，就是引进外来资本发展地方经济的一种行为。

　　如今各地的招商引资正从吸收外资为主到同时吸收内外资，从吸收第二产业投资为主到同时吸收第三和第一产业。

　　产业地产的诞生

　　产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

　　以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

　　产业地产这个概念是2003年提出，是工业地产的升级与换代。在政府方面，追求高效增长的经济与日益减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；

　　在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。

　　招商引资的一般形式

　　1、有项目→找资金；

　　2、有资金→找项目；

　　3、有项目、有资金→找地方落户；

　　4、有项目、有技术、有品牌→找资金；

　　5、没项目、没技术、没资金→出让土地。

　　招商引资的方式有哪些

　　（1）资源招商

　　资源招商是指依靠当地的优势资源，引进投资项目。

　　例如，一个地区有优质农产品、煤炭、矿产等优势资源，就积极引进一批煤化工、农产品开发、矿产资源开发和商贸物流项目。

　　充分利用当地的优势资源，进行针对性的资源招商，以资源换项目，将优势资源配置给优质企业，降低企业的运营成本，让企业看到了“投资”的效益，从而前来投资建设项目。

　　（2）项目招商

　　项目招商，就是园区不但提供场所，而且还依托园区来提供项目，用园区的项目来招商。

　　（3）产业招商

　　以产业为依托，借助当地比较优势和合理的产业定位，围绕产业的主导产品及其上下游产品进行招商，有意识地选择符合本地产业需求的项目进行重点攻关引进，对优化当地产业结构起到积极作用，并形成产业聚集，进一步积累资本。

　　（4）活动招商

　　提供会议活动来招商是一种效果非常好的方法，举办和参加各种会议，广泛接触交流，寻找合适的有投资欲望的合作伙伴。会议上面对面宣传园区项目的情况，现场与投资企业互动交流。

　　（5）展会招商

　　展会招商是通过各种方式将那些对拟办展览会所展示的产品有需要和感兴趣的采购商和其他观众引进展览会，邀请观众到展会来参观。观众是展会成功举办不可或缺的重要因素，拥有一定数量和质量的观众是一个展会成功的重要标志之一。一般来说，"招商比招展更重要"，展会成功的关键在于招商。

　　（6）商会招商

　　商会招商是指利用本地以及其他各地的商会，走访各地的同乡商会、行业商会、基层商会、私企协会、台商协会以及代表性企业，拜访商会领导，会晤企业界人士，就加强双方交流合作进行深入探讨。主动请进来，积极邀请来实地考察。

　　（7）上门招商

　　上门招商也可以叫敲门招商、登门招商，是一种最直接的招商方式，招商效果显著。它主要是在园区确定招商群体之后，有针对性地有目的地进行走访和沟通，传达园区的招商信息，进行招商。

　　（8）驻点招商

　　在目标企业聚集的地方，园区可以考虑派招商人员驻点招商，设立招商分部，减少招商人员来回的成本。

　　（9）中介招商

　　中介招商是通过专业的投资中介机构，将招商项目推向相关投资市场，然后通过公开、公平、公正的严格程序，由专业机构为招商方选择合适的合作伙伴和投资者。

　　（10）传媒招商

　　传媒招商主要包括在报纸、杂志、广播、网络、信件等媒体上进行招商宣传，刊登招商项目进行项目推介，吸引有投资意向的投资者前来考察投资。

　　（11）广告招商

　　刊登园区招商广告是目前大多数园区开展招商最常用的一种方法，园区招商广告多样化，但是成本相对较高，因此，一定要针对特定的目标企业和区域选择相应的广告方式，以提升宣传的效果。

　　（12）网络招商

　　通过网络这一工具，发布信息、收集信息、整理信息、联络投资者、服务投资者，从而让投资者知道园区，最终达到招引企业入驻的目的。

　　（13）以商招商

　　以商招商借助企业的信息渠道、商务渠道、人脉资源，能达到以最小的成本获取更大的效应。园区可以将广泛开展以商招商工作作为对外开放招商的突破口。

　　（14）委托招商

　　委托招商是指在重点区域的城市有选择地聘请有实力、有资源的企业家、知名人士、商会组织和中介服务机构，以及在园区的外来投资者和投资企业中选聘招商代表，签订代理合同，委托鼓励他们帮助联系其他投资者来园区置业投资。

　　（15）关系招商

　　关系招商的做法，要利用好政府的关系和园区投资者的关系。

　　（16）优惠招商

　　优惠招商是指通过各种政策上的优惠吸引企业入驻，一般在产业园区项目初建时期基本都要依靠政策优惠招商，通过各种战场上的优惠吸引企业。

　　招商引资工作中有哪些法律风险

　　（1）项目可行性法律论证问题

　　（2）投资方资信及履约能力问题

　　（3）签约主体问题

　　（4）出资问题

　　（5）土地使用权相关问题

　　（6）优惠政策问题

　　（7）政府担保问题

　　（8）合同权利义务失衡问题

　　（9）违约责任问题

　　（10）合同条款与文字表述规则问题

　　产业园区招商的四个阶段

　　阶段一：开发前期。招商开发前期招商，是指产业园区开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主导企业招商、大型项目招商等。

　　阶段二：开发中期。招商开发中期招商，是指开发商为了推动整个项目的招商，按照项目的市场定位进行有选择的、大型企业的招商。

　　阶段三：开园招商。开园招商，主要是为了项目顺利开业所进行的招商工作。

　　阶段四：开园后招商。开园后招商，是指项目开业后进行的招商工作，根据园区定位进行进一步调整。

　　产业园区招商特点

　　特点一：招商是一个系统工程。产业园区项目招商是一项科学而系统的工程，具有难度大、涉及面广、时间跨度大、短时效果不明显等特点。

　　特点二：招商周期长。园区成功招引一家投资企业的周期为6—8个月，而招进大型企业耗费时间往往在一年以上。

　　特点三：对招商从业人员要求高。产业园区是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂产业的复合型人才和专业化团队。

　　产业园区招商原则

　　招商是产业园区重点工作，但是“见商即招”的做法不可取，招商中需要遵循以下原则：

　　（1）突出重点产业，明确产业发展目标，突出重点产业招商，抓龙头促集群，以重大项目带动产业跨越。

　　（2）突出重点区域，瞄准重点区域：珠三角、长三角、京津冀等区域，集中人力、物力，开展针对性招商。

　　（3）突出园区特色，结合自身区域内产业分布特点，整合优质资源，形成主导产业，打造园区特色产业。

　　（4）产业集聚原则，结合实际和自身优势，研究确立园区发展的主导产业。积极引入高端、总部型、规模大、产出高的产业类项目，培育壮大园区主导产业和特色产业。

　　（5）质量优先原则，严格执行项目引进参考标准，对引入项目进行全面、客观科学的评价，认真进行可行性分析。对于能够促进产业聚集，形成区域品牌的项目，需予以重点扶持。

　　产业园区招商模式

　　（1）购地自建

　　入园企业根据自身发展需求购买土地自主投资建厂。

　　（2）厂房出售或出租

　　园区根据入园企业需求度身定做厂房，以出租方式转让使用权或出售方式转让产权。

　　（3）定向开发

　　企业定制业务是指根据企业的生产办公特殊需求，进行物业的“量身定制“，单独规划计划、建造物业交由企业使用，并提供入驻后服务。

　　（4）先租后买

　　园区按投资者要求修建厂房，先租后买。

　　（5）合资合作

　　园区以土地或厂房入股，入园企业以设备、技术等投入，合资或合作组建新的公司。

　　产业园区招商工作流程

　　（1）招商前准备

　　对园区进行市场调查和目标客户分析

　　确定招商条件和对象

　　确定经营模式：投资经营、委托经营、租赁经营、直接经营、虚拟经营

　　制定招商优惠策略

　　拟定整体招商方案

　　战略制定客户招商月计划、周计划

　　招商人员准备

　　招商材料前期准备

　　（2）初期开发阶段

　　开发客户、对客户信息归档完善

　　选信息，审核

　　研究项目，填写信息表及项目表

　　做项目材料，研究企业

　　进行拜访、接洽

　　（3）中期洽谈阶段

　　客户需要了解，站在客户立场帮企业分析

　　详细询问企业的各项标准

　　进行目标客户开发、拜访、接洽

　　介绍园区，推荐厂房

　　带客户到现场商洽项目与投资建议、跟踪、备案

　　双方确定合作对象、签订招商意向书、交纳定金

　　与客户沟通、谈判、方案修改与认可

　　项目评估

　　项目跟踪（追踪）

　　签定协议或草签合同

　　（4）后期签订注册阶段

　　签定租赁合同，确定当地优惠政策

　　收取租金及注册材料

　　协助在当地注册公司

　　长期服务

　　产业园区招商成功核心点

　　（1）市场情况调查

　　市场真实需求的把握是招商成功的关键之一，招商负责人必须随时了解市场变化的情况，包括：需求变化、政策变化、环境变化、竞争对手等。

　　（2）园区的功能定位

　　定位是否准确与完善，关系到企业入驻后未来发展的关键要素，也是增强企业信心的关键。

　　（3）完善的营销推广方案

　　形象与主题的成功定位，能吸引大量关注的眼光，自然成功的机会更高。

　　（4）精密的招商执行方案

　　招商工作就如去战场打战，没有安排和计划的作战方案，必然的结果就是失败。

　　（5）招商团队的组建

　　人才战略、资源整合才是关键，不同行业的资源整合在一起，对招商的成功率起到重要的作用。

　　（6）招商政策的执行

　　在市场实操过程中，多渠道、多方式展开招商工作，及时调整主攻策略，是决定项目成功与否的关键。

　　（7）策略调整

　　在实际招商过程中，经常会出现招商政策不符合市场需求或招商策略失误的情况，这就需要招商团队负责人在实际执行过程中，及时发现问题，并对招商政策及招商策略进行及时调整。

　　产业链招商

　　产业链招商是指围绕一个产业的主导产品及与之配套的原材料、辅料、零部件和包装件等产品来吸引投资，谋求共同发展，形成倍增效应，以增强产品、企业、产业乃至整个地区综合竞争力的一种招商方式。

　　产业转移

　　产业转移是发生在不同经济发展水平的区域之间的一种重要的经济现象。

　　指在市场经济条件下，发达区域的部分企业顺应区域比较优势的变化，通过跨区域直接投资，把部分产业的生产转移到发展中区域进行，从而在产业的空间分布上表现出该产业由发达区域向发展中区域转移的现象。

　　产业转移对于区域经济结构调整及区域间经济关系的优化具有重要意义，并进而影响部分企业的战略决策。

　　承接产业转移的主要模式

　　（1）成本降低型

　　成本降低型是指随着东部沿海地区营商成本上升使得对经营成本较为敏感的劳动密集型产业外迁。

　　（2）资源利用型

　　资源利用型是指由于部分资源的稀缺和不可再生性，使得掌握上游资源供应成为资源消耗型制造企业提高竞争力的关键措施。

　　（3）市场开拓型

　　市场开拓型对于以国内区域市场为主的企业而言，在发展壮大过程中，往往寻求打破地域局限，跨区域拓展市场，扩大企业知名度。

　　（4）集群吸引型

　　产群吸引型，通过引进龙头企业，构建起产业的初步集聚效应后，进而吸引大量相关企业及其配套服务项目竞相前来投资落户。

　　（5）策略投资型

　　策略投资型，主要指以多元化经营为目标的企业。这些企业可利用中部地区经营不善的企业，通过合资合作、改制并购等方式注入投资，接继原公司的业务、技术或品牌，从而进入一个新的行业，拥有一项成熟的技术或拥有一个成熟的品牌。

　　产业结构

　　产业结构是发展经济学中提出的概念，产业结构也叫产业体系，是社会经济体系的主要组成部分。

　　产业结构升级是通过产业内部各生产要素之间、产业之间时间、空间、层次相互转化实现生产要素改进、产业结构优化、产业附加值提高的系统工程。

　　经济主体和经济客体的对称关系是最基本的产业结构，是产业结构升级的最根本动力。

　　产业升级

　　产业升级就是使产品附加值提高的生产要素改进、结构改变、生产效率与产品质量提高、产业链升级。

　　从微观来看，产业升级指一个企业中产品的附加值提高。

　　三大产业

　　第一产业：是指农、林、牧、渔业（不含农、林、牧、渔服务业）。

　　第二产业：是指采矿业（不含开采辅助活动），制造业（不含金属制品、机械和设备修理业），电力、热力、燃气及水生产和供应业，建筑业。

　　第三产业：即服务业，是指除第一产业、第二产业以外的其他行业。包括：批发和零售业，交通运输、仓储和邮政业，住宿和餐饮业，信息传输、软件和信息技术服务业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究和技术服务业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务、修理和其他服务业，教育，卫生和社会工作，文化、体育和娱乐业，公共管理、社会保障和社会组织，国际组织，以及农、林、牧、渔业中的农、林、牧、渔服务业，采矿业中的开采辅助活动，制造业中的金属制品、机械和设备修理业。