“凡事预则立，不预则废”！

 

　　作为“十三五”规划的收官之年，2020年已经过去了四分之一，“十四五”规划期很快就要到来。对于国家和产业园区企业来说，“十四五”均是至关重要的一个时期，我国能否跨越“中等收入陷阱”、真正成为科技强国？产业园区企业能否在“黑天鹅”事件频发、产业转型压力大、同质化竞争等诸多挑战下，顺利实现战略升级，走上可持续发展的“康庄大道”？都需要在“十四五”规划中给出答案。

 

　　产业园区“十四五”规划的五大核心命题

 

　　（一）战略命题一：愿景目标如何设定？

 

　　战略目标的制定，是产业园区“十四五”规划中一项提纲挈领的顶层工作，重要性和难度都比较大，需要对产业园区内、外部的战略环境进行充分分析，也需要高层领导和各业务单元“几上几下”的多轮沟通和测算才能形成。战略目标一旦确定，就会成为未来全公司所有人为之奋斗的目标，指引了未来发展的方向。

 

　　从时间维度来看，战略目标包括长期目标（愿景、使命）、中期目标（2021年-2025年的年度目标）、短期目标；从内容维度来看，战略目标既包括财务类指标（收入、利润、收益率等），也包括业务类指标（市场份额、增长率等），还包括管理类指标（员工满意度、流程优化等）。

 

　　而且，战略目标必须要细化分解到每个业务单元、部门。在笔者操作的多个园区企业的“十三五”战略项目中，战略目标的分解测算是花费时间很多、但从战略实施来讲价值较大的内容，需要咨询机构与战略部门、财务部门牵头，组织全公司所有的业务单元/总部职能部门的负责人、财务主管共同参与，多轮测算、PK，才能真正落地，成为后续年度计划、预算的“大数据”。

 

　　（二）战略命题二：产业定位如何升级？

 

　　“十三五”期间，许多园区的主导产业仍然是低附加值、劳动力密集型的生产制造业、低端物流仓储等产业，发展空间越来越小，逐步成为“腾退”的对象。2020年初的疫情进一步加速了产业“洗牌”的进程，许多园区原有的主导产业加速下滑，甚至“一蹶不振”，导致“空置率”和招商难度大幅增加，转型升级的压力倍增。

 

　　与此同时，国家大力扶持的战略新兴产业获得了高速发展，新一代信息技术、高端制造、生物、绿色低碳、数字创意产业很有可能成为5个10万亿级的产业，预计2020年战略性新兴产业的增加值占国内生产总值的比重将达到15%。同时，战略新兴产业对传统产业的赋能作用明显，产业智能化成为重要发展趋势，产业间的相互渗透与融合发展趋势提速，新的产业模式与组织形态不断涌现，从而形成各种跨界融合产业集群，在空间层面表现为各式各样的专业产业园，例如软件产业园、电商产业园、直播产业园、机器人产业园、医疗产业园、教育产业园等。在园区竞争日益激烈的今天，“小而专”的专业园区呈现出更强的活力和竞争力，将成为推动产业转型、消费升级和“双创经济”发展的重要载体。

 

　　但是，产业园区也要避免“大而空”的产业定位，因为现实是“残酷”的--同质化竞争导致“产业升级”规划难以落地，许多园区的主导产业升级都是高层领导“赶时髦、拍脑袋”定出来的，缺乏系统研究与论证，没有细分的产业定位，导致同质化定位现象严重。战略新兴产业和好的企业就那么多，各地都想要，无论是产业定位、配套政策、招商手段、还是提供的服务，各产业园区都趋于“雷同”，难免进入恶性竞争，最终导致产业招商“漫天撒网”、效率低下，“美好的规划”难以落地。

 

　　“十四五”规划期间，产业园区必须要深入思考和明确产业升级战略：本园区独特的资源禀赋是什么？哪些战略新兴产业、哪些细分产业、甚至是价值链中的哪些环节更适合在本园区“落地生根”？本园区到底如何进行政策、产业聚集策略等方面的创新，才能够吸引到目标企业的落地？

 

　　（三）战略命题三：商业模式如何优化？

 

　　产业园区作为一种复合的产业形态，既不同于房地产行业，又不同于高科技行业，商业模式较为复杂。通常来讲，产业园区的商业模式一般会沿着如下三个阶段的路径演变升级：

 

　　园区1.0阶段——房地产开发模式：园区初创期，大规模开发建设，主要收入来自于园区土地、房地产销售，呈现明显的“重资产”特征，此阶段园区企业的核心能力是园区规划、开发、招商能力，角色定位更多偏向于“园区开发商”。

 

　　园区2.0阶段——产业服务模式：园区大规模建设基本结束，园区入住率较高，在园区收入结构中，房地产销售的占比降低，载体租金、产业服务费收入的比重快速增长，呈现明显的“重服务”特征，此阶段园区企业的核心能力是产业综合服务能力，角色定位偏向于“园区运营服务商”。

 

　　园区3.0阶段——股权投资模式：园区已经完全成熟，房地产销售收入已经很少，股权投资收益快速增长，并与产业服务费和载体租金一起，构成园区最主要的收益来源，此阶段园区企业的核心能力是产业洞察、产业组织、产业投资能力，呈现明显的“重投资”特征，角色定位转变为“产业投资人”或“企业合伙人”。

 

　　“十三五”期间，国内大部分产业园区企业仍然处于“园区1.0阶段”，即房地产的一、二级开发收入依然在营业收入中占比最高。根据2018年报数据，国内二十多家产业园区上市公司的房地产销售收入占比平均值超过50%，部分企业甚至超过90%的收入都来自于房地产销售。

 

　　“十四五”规划期，虽然房地产开发仍然是产业园区平衡现金流的主要收入来源，但是，一旦房地产市场出现波动，或者存量土地开发完毕，产业园区将面临着主营业务收入大幅下滑的“窘境”。

 

　　“十四五”期间，产业园区亟待明确自己的商业模式升级战略，需要尽快向“房地产开发+物业持有出租+产业服务+产业投资”平衡发展的模式过渡。但是，到底如何确定符合自身资源禀赋的业务组合？“轻、重资产”各业务间的比例关系如何？彼此之间如何协同？确定的商业模式如何落地？这是产业园区企业需要明确的核心问题。

 

 

　　（四）战略命题四：如何实现资本突破？

 

　　“十三五”期间，许多头部园区企业利用资本市场获得了长足的发展，地产行业的上市公司也在积极“抢滩”产业园区业务。作为一个传统上重资产、长周期的行业，融资能力不但是保证产业园区项目能否顺利开发的基础，更是后期运营能否持续投入的核心。所以，产业园区在现金流生产能力、资产资本化能力、金融工具适用性等方面与金融资本格外适配。同时，多方势力的加入也将裹挟起资本市场的力量，以产业投资基金、企业债发行、资产证券化为基础架构，产业园区的“金融属性”特征愈加突显。

 

　　“十四五”规划期，产业园区企业应该尽快明确资本战略，基本具备条件的园区企业，应该尽快确定上市主体、上市时间、上市地点（国内还是国外的交易所）、上市模式（IPO还是“借壳”）。已经拥有上市平台的产业园区企业，应该考虑加大“外延式”发展的力度，通过“兼并、收购”优质园区企业的方式，加速扩张业务规模，实现收入、利润、市值的更快增长。暂时不具备上市条件的园区，也可以考虑与上市公司或产业资本合作的方式，通过发起成立产业基金，大力发展产业投资业务，最终形成“产业和资本相生互动、协调发展”的良性局面。

 

　　（五）战略命题五：如何进行“跨区域”布局？

 

　　“十三五”期间，产业园区头部企业纷纷进行战略扩张，以京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群为中心，布局周边乃至全国的二、三线重点城市。以中电光谷为例，业务覆盖武汉、青岛、沈阳、合肥、黄石、鄂州、黄冈、西安、深圳、海南、北海、温州、东莞、成都等26城市。

 

　　产业园区企业“跨区域”发展的动因，一方面是自身业务增长需要，原有的园区开发完毕，进入成熟期之后，必须要拓展新的载体空间和增长点。另外一方面也是产业布局、产业链转移的需要，许多已经入园的头部企业有强烈的全国布局需求，或者产业链的某些环节必须要迁移到其他区域。此外，全国各地的转型升级需求也为产业园区的区域布局提供了客观条件。

 

　　所谓“凡事预则立，不预则废。”在即将到来的“十四五”规划期，园区企业面临着越来越大的变化和不确定性，必须要“未雨绸缪”，提前进行系统的战略研究和“深度思考”，结合自身的资源禀赋，对以上五大核心战略命题做出正确的回答，才可能在未来的五年继续增长，傲立潮头。