产业园区需求同大经济周期及小行业周期息息相关，受大环境影响，目前国内各项经济指标仍处于缓慢恢复过程中。从工业增加值、制造业PMI、各行业固定资产投资额增速等指标来看，产业园区需求端仍将相对偏弱，同时随着前几年出让工业用地逐步竣工入市，供给端压力仍存，供需此消彼长背景下，预计短期产业园区行业仍将承压。

　　租金收入是产业园现金流主要来源，租金水平、出租率及租约稳定性为关键影响因素。产业园收入主要包括租金收入、物管收入和停车费收入，其中租金收入占比最高。如2022年建信中关村产业园REIT的租金收入就占到营收的98%。租金收入规模受到项目区位条件、租金水平及未来增长趋势、出租率影响，租金稳定性则受到租户结构（租户行业分布和租户集中度）及租约情况（到期分布和续租率）扰动；进一步拆分来看，则受到经济及产业周期、政策导向及区域供需、产业资源及增值服务等因素影响。

　　项目与政策导向契合度

　　产业园区是否契合当地政策导向，为影响出租率重要因素。产业园区自诞生起就离不开政策支持，土地、财政及税收方面的产业扶持政策、政府招商机制与效率等均是吸引企业入驻重要因素。因此能否透彻把握地方产业发展政策导向、获得有利的政府政策支持，甚至与政府联合招商是吸引企业入驻关键。根据成都市发布的《“十四五”制造业高质量发展规划》，2025年电子信息行业预计营收突破1.5万亿，较2020年增长超40%。受此带动，2023年成都市印发了《关于进一步促进软件产业高质量发展的若干政策措施》等文件支持行业发展，电子信息租户已成为高新、青羊、武侯等各区重要园区租赁客户。根据上海市经济和信息委员会披露，上海已成立53个特色产业园区，重点聚焦“新赛道”发展载体，吸引新兴企业入驻。

　　产业生态完整性

　　产业链聚集效应及龙头带动效应为吸引企业入驻重要因素。除税收优惠、财政补贴、人才引进等政府支持政策外，上下游产业链资源也是众多企业入园的重要考量。一方面，需要园区开发者通过创造良好投资环境，吸引产业龙头入驻，进而拉动配套企业在其周围集聚，最终形成规模效应及完整产业链集群；另一方面，不定期组织上下游产业链论坛、联合相关行业协会举办专题研讨会等，为园区企业构建交流互动平台。如张江设有上海集成电路研发中心和设计中心，吸引大量集成电路企业入驻，根据仲量联行统计，除自用型企业布局选址外，集成电路企业在张江核心区租赁面积占比接近15%。

　　产业大小周期

　　产业周期通过影响企业资本开支影响产业园出租率。由于企业在不同阶段扩张动能不一，在行业收缩阶段可能会对产业特征明显的园区出租率形成冲击。如受当前互联网企业逐渐收缩，2023Q3华安张江光大REIT底层资产出租率为78%，建信中关村REIT底层资产出租率为63.73%，较2022年均有明显下跌。根据世邦魏理仕对上海172个园区项目的调研，2018年来TMT及医药类租户占比持续提升，而消费类及能源公共事业占比逐步下滑，亦反映出产业趋势对租户结构影响。

　　物业与产业匹配度

　　产业园区规划是否契合不同产业及类型租户需求，为能否成功招商关键之一。不同行业对园区关注点不同，如电子信息、装备制造园区对产业链上下游距离、电力及承重都有较高要求；同时不同用途租户对厂房设计亦要求不一样，如研发中心对私密性要求较高等。因此从最开始园区选址、前期规划设计就必须契合产业及租户需求，才能为后续招商、运营打下基础，进而带来区域税收、就业、经济增长，形成良性循环。

　　不同产业选址主要关注点

　　不同类型需求租户对园区设计要求及关注点

　　租户结构

　　租户行业集中在增强产业链吸引力同时，加大单一行业风险。一方面租户行业集中度较高有利于实现产业集聚，吸引细分产业上下游企业入驻，实现产业协同及完整产业链。如上市园区REIT中建信中关村和华安张江光大园租户主要集中在新兴信息技术服务业，2019-2021年平均租金水平和出租率都较为稳定。但同时对应单一行业周期风险更大，如受近年互联网行业收缩影响，华安张江光大园在线新经济租赁面积占比在2021Q3达到49.1%，但2023Q3含在线新经济在内的TMT的租赁面积占比仅20.8%。

　　租户集中度

　　租户集中度高可能带来出租率阶段性波动。租户集中度高，一方面仅需维护少数客户关系，相对应维护成本相对较低；但另一方面若主力租户经营情况陷入困境或出现退租、拒绝履约等情形，可能会对产业园区租金收入稳定性产生不利影响。如张江高新园的张润大厦大租户哲库科技2023年7月提前退租，导致3季度末出租率（57.19%）较2季度末（94.05%）大幅下降36.9个百分点。

　　租约期限集中度

　　存量租户若租约集中到期，短期可能带来较大续租或招商压力，带来出租率及租金波动。如华安张江光大园主力租户租赁合同于2022年末到期（占项目可租赁面积的28%），导致2023Q1其平均出租率降至70.57%。因此，对于产业园营业商，需要通过控制租户面积占比、丰富租户面积结构和产业结构、调整大租户到期时间等举措，避免较短时间内集中到期及退租发生。

　　区位及竞品

　　区域位置及周边竞品均会对园区租金稳定性形成扰动。除园区本身设计定位、政策及价格优势外，所处区域交通亦是影响园区招商出租因素之一。同时由于片区内可能存在多个园区，在区域及配套相对趋同背景下，亦会加剧园区招商的竞争难度。除此以外，未来潜在供应量等也加大未来招商难度，分流部分租约到期客户。

　　运营商背景及其他

　　一般来讲，国有企业具有更强信用背书和政策优惠空间，无论是从盈利性还是安全性角度来看，都具有优势。同时如智慧园区管理系统、基础设施硬件、企业员工住宿及餐饮等园区配套也是增强租户粘性的关键。