减量发展，不仅是国内产业经济向「双循环」换挡周期叠加带来的产业需求萎缩，以及土地财政、房地产市场形势逆转下的减量，还包括城市发展规模本身的收缩，北上广深都在回归制造业，工业上楼、城市更新、商住改工，开始减量发展，「零地经济」「零碳经济」崛起。

　　产业园区的核心底层逻辑发生变化，其市场性、投资性属性被极度弱化，产业园区回归承载产业的基础设施属性，增量创新空间在深入产业链、资本链、运营链、服务链、数据链等层面。

当下社会经济形势及政策解读

　　▍财政政策解读

　　一、「适度加力」的政策效果未必弱于「加力提效」

　　自2013年供给侧结构性改革以来，财政与货币政策协同效应有所降低，「宽」出的货币较多流向了地产、基建和城投，「紧」的信用又积累了成本较高的广义政府债务。当前我国基础设施建设需求已逐步降低，过去传统的财政逆周期政策对于投资和经济的拉动效果有所减弱。而财政和货币的协同是金融，加大协同意味着明年通过金融领域的“降本增效”能够实施更加精准、科学的宏观调控。

　　二、「加力」逆周期调节，保障经济平稳运行，重点托底地产和地方债务风险。

　　•「适度」兼顾跨周期调节，重点体现出财政在经济高质量转型中的引领作用，不搞大水漫灌造成传统产能过剩。财政力度不能仅看赤字率水平，还要考虑到疫后财政收入的回升对支出的支撑，以及调入资金的规模占比。

　　• 政策力度应介于「加力提效」和「提质增效」之间。自2018年以来财政政策基调基本为「加力提效」和「提质增效」。其中2018年及2022年均以「加力提效」为主，赤字率及专项债水平均有显著提升，2019-2021年以「提质增效」为主，赤字率及专项债水平维持平稳或小幅下降。而本次会议提出「适度加力，提质增效」，基于2023年考虑到新增国债后的赤字率水平已由3%提至3.8%，2024年“适度加力”的赤字率水平大致在3.5%-4%，预算支出增速在5%左右。

　　三、结构性减税降费政策重在“落实”，延续优化、提升效能

　　• 在减税降费方面疫情期间先后出台了「研发支出加计扣除」「个税调整」「购置税减免」等多项政策，2023年对大部分优惠政策也均予以延续。

　　• 我国整体宏观税负水平近年来已持续大幅降低，继续出台大规模减税降费或将影响财政调节收入分配能力及财政可持续性。2024年减税降费政策重点在于「落实」，在过去结构性减税降费基础上进一步延续优化、提升效能。

　　▍其他政策解读

　　一、财政政策：表述的「变」，但核心「不变」

　　•「适度加力」一是落实好结构性减税降费政策（尤其针对科技创新和制造业发展）；二是扩大专项债用作资本金的范围（支持推进「三大工程」）。

　　•「提质增效」一是增强财政可持续性；二是优化财政支出结构。其实这些提法并非「新鲜出炉」，或许国家对财政政策范式转换仍持谨慎态度。

　　二、地产：稳妥推进金融「去地产化」

　　稳地产聚焦长短期目标并举，短期注重房企面临的流动性问题——「一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求」，近期多家银行密集与民营房企座谈调研；中长期注重转型，合理扩大地方政府专项债券用作资本金范围推进「三大工程」，构建保障房+商品房的地产新模式。

　　三、外贸：「新动能」更加注重「引进来」

　　• 除了拓宽出口的种类外，尤其值得注意的是打造「投资中国」品牌，以及打通外籍人员来华的堵点。

　　• 在新旧动能转换的过程中，外资和外需是必不可少的助力、也是经济的重要弹性所在。因此稳定外资、吸引外资依旧会是未来一段时间对外政策的重心，而通过引入海外购买力、支持国内消费、零售也成为明年的重要看点，近期增加国际航班、对众多国家实行免签以及向万事网联公司（MasterCard在中国境内的合资公司）核发银行卡清算业务许可证都是重要的铺垫。

产业用地与空间载体

　　▍划拨用地让产业园区回归基本设施属性

　　坚持有为政府与有效市场相结合、强化空间建设与产业集聚相结合、新增建设和盘活存量相结合，园区产品类型主要包通用厂房、标准厂房和定制厂房，并可配套30%的办公、员工宿舍、生活服务等，以「总成本+微利」、最高限价管控、优质企业奖补等多种方式，确保优质产业空间使用实现「低成本」。

　　新一代的「产业保障房」，「总成本+微利」的开发建设模式。《方案》提出，对政府主导建设和享受优质产业空间政策优惠建设的产业空间进行清单管理，原则上应面向符合产业布局导向的优质企业租售，其租售价格按「“总成本+微利”方式确定。这其中包括租和售两种：销售型的，实行“限价格、限销售对象、闭环运行”」；租赁型的，则实行「价格指导、品质管控、定向扶持」。

　　▍一线城市推动「商住改工」

　　广州提出大力发展特色主题产业园区，即聚焦先进制造业「一园区一特色」，围绕汽车及零部件、高端装备、新一代信息技术、新材料、新能源、都市消费工业、生物医药及医疗器械等主导产业，按照「市区共建培育、择优遴选认定」等模式，建设若干产业特色突出、产业集聚度高、协作配套紧密、创新能力领先、应用场景丰富、园区形态高端、「四化」成效明显的特色工业园。

　　城市产业发展战略的「大逆转」——允许一定的低端产业外迁，但中高端产业必须想方设法留在城市内，以核心区都市工业研发+周边郊区大规模生产来自成体系，并进一步向高端化、数字化升级，形成具有极强生命力的科技产业集群生态圈。后工业化时代的大城市在进入再都市化阶段，通过发展都市工业，带动先进制造业、高端服务业的回归和品质人群的再聚集，有效避免了中心城区产业「空心化」，推动了城市功能完善和能级提升。

　　▍各地政策「工业上楼」相关政策

特色产业园区

　　特色产业园区的开发模式及主体类型

　　一、特色产业园开发模式——产业片区

　　政府平台公司作为背靠政府的开发主体，在获取产业扶持政策、优惠政策等方面更便捷，有能力去集聚人才、资本、技术等资源，早期通常采用自营自建的方式主导片区开发。

　　二、特色产业园开发模式——产业社区

　　「产业社区」尺度的特色产业园通常采用“产业勾地”的开发模式，开发主体以发展产业为前提，要求政府配置一定的经营性土地，实现产业用地+商住用地之间的现金流平衡，开发主体需要提交整体的规划方案，一般采用分批拿地、分期建设等形式操作。

　　这类开发模式的市场参与者主要有房地产企业、国资背景的产业地产商、市场化企业等：

　　1、由房地产商介入的「产业勾地」模式：以产业运营、产业资源作为吸引政府和谈判的筹码，进行整体「捆绑式」拿地，企图获取低成本商住用地。

　　这类园区部分存在产业用地比例过高，产住比失衡、配套不足等问题，房地产商自身也存在一定的去化压力，不愿意大比例自持，容易造成园区定位与实操的差距较大、招商困难等问题。园区通常以自建自营为主，也有部分开发商倾向选择本地平台公司或开发商共同合作。

　　2、由国资背景的产业地产商主导的「产业社区」：以产业资源导入助力特色产业园建设为重点，这类企业产业资源网络丰富并且也承担了一定程度的区域发展使命，因此政府也更愿意将其他住宅、商业用地交予其开发。

　　此外，这类开发主体在高校、科研院所、人才等产业创新要素资源方面具有较强的资源导入能力，且资金实力较为雄厚，能够承担大规模、多业态的开发建设运营任务。园区常见操作模式以自建自营为主，也有倾向选择本地平台公司合作，或擅长商住类产品开发的企业共同合作。

　　3、参与的开发主体则是市场化公司：企业在自身业务壮大发展的同时，产生了结合自身业务布局主题产业园的需求。常见的操作模式以自建自营为主，从政府处获取工业用地后进行整体开发，以标准厂房、产办综合体为主，进行开发建设和物业租售。

　　▍特色产业园开发模式——产业园区

　　「产业园区」尺度的特色产业园一般以二级园区的开发建设为主，开发主体自负盈亏，通过拿地建设标准化物业，获取物业租售、运营等收益。

　　这类开发主体的优势是产品的标准化，能够快速实现全国规模化复制，拥有成熟的园区服务、运营模式，并且依托其丰富的客户网络以及优异的资源整合能力，园区去化压力相对较低。

　　除产业地产商外，基于自身的扩张需求，越来越多的制造类实体企业作为新晋市场参与者也同样采用该模式建设并运营产业园区，通过租售等形式吸引上下游企业集聚，形成集群化发展。

白热化内卷的机会与转型

　　▍「白热化内卷」下的产业园区行业，民营园区企业机会

　　一、在一个区域持续深耕，打造「小而美」特色主题园区的机会

　　特色主题园对开发主体项目选址的眼光、区域深耕的定力、产业要素整合集聚的能力等，都提出了更高要求。未来的收益，资产管理层面的大宗交易或公募/私募REITs退出收益+产业层面的多元运营服务与产业投资收益。

　　二、与政府园区平台公司合作，为其多方位赋能的机会

　　民营园区企业为政府园区的赋能，在项目股权层面合作，利用自己的专业产品打造能力和产业集聚能力，协助国资园区平台打造有鲜明产业主题、有持续正向现金流的园区经营性资产，最终共同通过资本市场退出获取超额收益。

　　▍园区开发商转型探讨

　　一、转型为产业园区全流程服务者

　　产业园区是一个全生命周期环环相扣的体系化工程，需要的是「做全套」，即一整个全流程的介入能力，即从一个项目的规划拿地阶段，到产品设计、成本控制、产业定位、项目融资、招商运营、退出路径等。

　　二、园区投资+产业服务者

　　这种模式可以作为第一种的延续和升级，可以彼此结合，也可以分离独立，其优势在于「不求所有，但求所在」——不作为一个全过程坚守的重资产开发商，而仅仅以一定的股权投资为纽带，保持在园区方面的存在感和产业方面的黏性即可。

　　其盈利框架的本质，是园区重资产的财务投资收益+产业运营服务与投资收益，而且后者才是最核心最重要的，否则前者也大概率是赚不到的。

　　这种转型也有一个大的前提，就是考验企业家和操盘手对产业的理解到底有多深，整合集聚能力有多强。

　　原有重资产园区模式都是基于空间载体的理解深一些，建造的产业载体大都是通用型的，现在要求你必须对某一类或者某几类产业有深刻理解和专业认知：

　　从产业链的深度和产业生态的高度，重新对产业载体、产业配套、公共平台、科研院所、政策资源、金融资源、产业投资、资本市场等诸多要素进行定位和规划，去深度、垂直、精准地营造和服务于一种生态圈，也即“产业生态超级服务者”。

结语

　　产业地产在经历了从高速膨胀到现在的转型升级，终究要回归到产业的本身，通过专业的品牌打造和管理输出搭建平台，以高效的资源配置手段和系统化的园区布局，深度挖掘产业的内在价值。

　　尤其是近年来，随着政府和企业对产业地产重视程度的加深，产业地产呈飞速增长态势。从发展现状来看，目前我国产业地产开发专业度较之以前有了很大的提高，而产品也在不断升级换代中。

　　总而言之，正如多年来一直强调的，无重无以载轻，无轻无以御重，产业地产正是要打造出一种轻重平衡的综合性、系统性的产业服务生态圈，这才是产业地产存在的根基。