一、旧城改造的类型

旧城改造是根据城市发展的需要，在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设，包括再开发、修复、保护3个方面。根据旧城改造分布地理位置和使用性质的不同，旧城改造项目呈现不同类型。

1．城市中心区改造

中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。宜采用功能多元，高端引领的策略。

2．历史文化区改造

城市历代古城建筑真实地记录了城市的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。对于历史文化街区改造宜采用维系文脉，挖掘价值的策略。

3．混合居住区改造

混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。宜采用配合政府，统筹操作的改造策略。

4．城市边缘区改造

城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。由于二元体制的惯性，这种“都市中的村庄”仍旧实行农村管理体制，因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。改造措施宜采用城乡一体，监管并重的措施。

5．工业聚集区改造

世界范围内的工业建筑遗产主要是指自18世纪后半叶工业革命以来至今的废弃建筑物。在城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相对住宅片区较小。同时工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅，所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。但值得注意的是，这些工业聚集区改造不是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的产业设计与厂房再利用。针对工业聚集区的改造宜采用依托基础，发挥特色的策略。

二、旧城更新改造模式

1．世界旧城改造成功模式

（1）社区企业家模式，典型代表是美国的旧城改造。

开始于1954年的美国旧城改造是通过地方有关机构和大量联邦政府的补贴来筹集改造资金的。该模式偏向于以市场调节为主。纽约在具体选择旧城改造开发商时与众不同，规定只有居住在本社区，且大部分业务活动集中在本社区的企业家才能优先参与旧城改造。如本区无这类企业，那么也要选在那些平常在本社区具有70%以上业务量的企业。这样做的意义在于：首先，它增强了房产开发后的管理与修缮信用约束；其次，本地企业在承接旧城改造时，由于企业属地关系，既能增加本社区财政收入，又能带来更多就业机会。纽约市为“社区企业家”项目专门出台了“全市旧房建设优惠贷款”政策，严格规定只要那些位于被改造社区，且活动大多集中在本社区的企业，以及本区家庭作坊等才有资格优先获得这种财政支持。

同时，旧城改造中专门留一些劳动密集型街道与家庭手工场所。特别注重采取各种优惠措施，鼓励和帮助本社区少数民族开办各种街道小企业与家庭手工业，增加家庭收入来源，为今后长期租得起廉租房和家庭脱贫提供条件。

（2）功能提升模式，典型代表是英国伦敦。

英国旧城改造的资金筹集模式是一种基金模式，通过各方进行公开竞投发放运作。20世纪90年代，“城市挑战计划”、“综合更新预算”和“欧盟结构基金”三种基金的推行，基本奠定了英国旧城区改造的资金模式。改造的动机以提升城市功能为主。基金公开竞投与地方伙伴关系相辅而成，各方参与方案的制订和实施，同时，也为各方利益集团提供了交换观点、建立共识的平台，使得决策方案具有更广泛的代表性，使得社会、经济及环境等各个方面的考虑更加均衡。

（3）旧城区激活模式，典型代表是我国香港。

香港有针对旧城改造的市区重建局(其前身是1988年成立的土地发展公司，2001年变为市区重建局)，对需要进行的改造工程有着详细的了解与规划，其主要职能在于统筹规划、收购业权、集合地盘、进而通过公开拍卖的途径或招标的方式向私人发展商出售土地，激活旧区土地资本的活力，实施改造目的。

2．我国旧城改造模式

我国现阶段旧城改造存在四种开发模式即新天地模式、住宅物业开发模式、商业物业开发模式、综合物业开发模式。

（1）新天地模式，以上海新天地广场项目为典型代表。即对项目地块进行重新规划和改造，对国家政策规定保护的或具有保护价值的历史文物予以保留，并进行维修、维护和包装。

（2）住宅物业开发模式，以上海中远两湾城、广州江南新苑项目为典型代表。即在城区中原有的工业厂房、学校、露天仓库等面积较大的地块，保留较好的绿化环境，周边生活配套设施齐全，充分利用原有的基础设施及景观配套设施，结合项目的地方文化特色，建设中高档的园林生态社区。

（3）商业物业开发模式，以佛山东方广场项目为典型代表。即在位于人口密集，交通方便，周边缺乏大型购物中心，附近居民消费力强，地块商业价值高的区域，通过大规模“造市”，建造大型集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的商业中心。

（4）综合物业开发模式，以成都金色夏威夷项目为典型代表。即建设房屋楼宇及住宅小区住的基础上，为了方便住（用）户生活，建设与之生活、工作、生产相配套的多种特约便民和和经营服务。

三、旧城分期改造步骤

以上海新天地旧城改造为例阐述旧城分期改造步骤。由于上海新天地项目处于全球经济危机的背景下，且房地产行业发展不景气，投资商（瑞安集团）需要尽快盘活资金，所以采用先建设商业，促进周边地块升值，再建设住宅区。首先从环境改造开始入手，以提升商业区域价值，进而获取高档住宅溢价，待区域成熟后，实现写字楼价值最大化。项目分四期进行建设：

第一阶段开发湖心绿地，提升周边地块商业价值。开发商首先以公益性质的人工湖、绿地为代价，从政府取得太平桥地区4.4万平米土地，填补项目地块绿脉空缺，提升居住环境价值。

第二阶段，开发商业，带动周边地产价值提升。以上海传统建筑石库门为载体，运用先进技术保持其建筑外观不变，传承上海历史文化风貌，同时斥巨资完善内部功能，引入国际化、时尚化、流行化、多元化、休闲化、艺术化业态，带动地产地价提升，节省后期宣传成本。

第三阶段，开发住宅，回笼资金。第三阶段开发68万平方米的住宅，有了以上两个阶段的基础，住宅市场已相当成熟，大规模的住宅开发，促进了资金快速回笼。

第四阶段，发展高端商务，实现价值最大化。项目地段已发展成熟，具备高端商务形成的条件，大规模开发写字楼，实现项目效益最大化。同时进一步抬升后期住宅的投资价值。

图：上海新东方项目地改造前后对比

上海新东方项目地改造前

上海新东方项目地改造后

四、居民安置方式

1．传统安置方式

旧城改造中，原住居民的安置方式主要有异地安置、货币安置、原地安置三种形式。异地安置是指在原拆迁房以外的地方为居民提供安置房将居民进行安置的方式。货币安置是指在拆迁住宅房屋中，拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。原地安置是指在原来被拆迁房屋所在地范围内，待新的工程建好后再迁回原地进行安置的方式。

成都宽窄巷子历史街区改造中，大部分原住居民采用异地安置的方式进行安置，都被安置到成都市龙华北路9号的新建小区里。

上海新天地旧城改造中，居民安置方式主要是货币安置，前期总投资14亿元人民币，其中6.7亿元人民币用于安置拆迁居民，占前期成本的47.85%；广州佛山广场改造项目采用货币安置方式安置旧城区居民。

黄山市屯溪老街 1995 年被定为建设部试点保护的历史街区。在规划和整治中居民没有迁走，完全采用原地安置的方式。

居民安置问题一直是社会热点话题，传统的居民安置方式采用单一方式对居民进行安置，更注重拆迁人利益的保护，往往伴随较强的社会力量的介入，造成诸多恶性事件的发生，亟需更加科学的居民安置方式的诞生。

2. 双方协商式安置方式

旧城改造中居民安置方式更多的是遵循“以人为本”的原则，充分尊重居民意愿，采取异地安置、货币安置、原地安置三种方式协调并用的形式对市民进行安置。更灵活、优惠，更有利于充分保障被拆迁人的合法权益，也促进了社会和谐。

杭州小河直街历史街区改造中，改造涉及居民 285 户，对居民采用异地安置、货币安置和回迁原地安置等 3种安置方式。愿意货币安置的部分居民通过住宅评估，可以拿到一笔可观的费用购置新房；而喜欢异地安置的居民，则安排入住小河直街附近新建的高层楼房。改造完成后，大部分居民则重新回到整修后的小河直街原居。

镇江旧城改造中居民安置情况，大的原则是：“可走可留，可修可换”。政府为原住居民提供200 套安置房，愿意迁出的市民，政府负责安顿住处或提供经济补偿。

成都城北中铁二局四大片区改造中，在前期做了详细的民意调查，发现大多数居民愿意选择产权调换的安置方式，其中又有很大一部分希望能够原地返迁或就近安置。因此，政府提供货币补偿、原地安置、就近安置、异地安置等安置方式供被改造居民选择。

广州市旧城改造中市国土房管局公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见》，对于旧城更新改造范围内的房屋，被拆迁人今后可以选择货币补偿、就近安置和异地永迁3种补偿安置方式。对于非住宅房屋拆迁主要实行货币补偿，如改造项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的，被拆迁人也可依条件选择异地永迁或就近安置。住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，可获得房产评估价格20%的补偿增幅。

广州市越秀区的旧城改造属于高密度危房改造，居民安置措施因情况而异：单位自有的危房，由各单位自行负责进行维修改造，迁出住房；私有危房由政府协助解决危房住户的迁出安置；直管房危房住户可以临时迁出，产权人维修改造危房后回迁安置，或由产权人提供安置房，住户永迁安置，危房按规划建设绿化。

五、旧城功能转变

综合全国重点案例来看，旧城改造中以工业街区改造数量最多，工业功能往往向居住、文化创意、城市休闲游憩等功能转变；此外，存在居住功能转变为商业功能、政治功能转变为商业居住功能、保持传统商业、居住功能等改造模式。

1.工业功能——居住区功能

广州江南新苑项目用地原是广州市机床厂厂区，主要建筑为原机床厂厂房和办公楼，改造后功能转换为居住区，打造以“都市后小康人居模式”为标准的“大型生态园林社区”。

2.工业功能——文化创意产业聚集区

北京798艺术区，建于20世纪50年代的生产军工产品的国营工厂，从2002年开始，一些艺术家进入几近废弃的798工厂，新鲜的艺术行为与工厂的旧有规划开始发生矛盾。之后，危机中的碰撞与成功使这个地区迅速升华，成为北京的新符号，改造成国内外具有影响力的文化创意产业集聚区。

韩国仁川市政府通过“艺术平台”事业，作为仁川市再生事业的一环，项目的主要内容是将前期建设的近代建筑群以及仓库建筑等改造成为现代城市艺术空间并加以利用，最终达到盘活老城区，建设创意城市的目的。实现了将仁川市从工业城市转变为文化创意城市的过程。

3.工业功能——城市休闲游憩功能

在《2000年英国城市改造白皮书》中对城市建设与改造制定了基本原则，其中将“可持续发展”作为其核心理念贯穿始终。其主要做法就是充分利用已开发土地。英国曾是老牌的工业发达国家，产业转型后有大块旧工业如煤矿、发电厂、船坞区等留下的废旧土地，政府利用这些地块开发新区。对旧厂房内部进行改造，赋予其新的使用功能，而建筑外形仍保持不变，给城市留下了传承发展的印记。例如：伦敦泰晤士河畔的原电厂改造成Tait艺术馆，利物浦市原码头区改造成游客休闲观光区；拉索兰市近郊的钢铁厂改造为Baltic现代艺术中心；盖茨黑德市政府通过文化引导城市再生工程，将市内的面粉厂改造成现代艺术中心。

4.居住功能——商业功能

上海新天地项目地原有功能为居住功能，以成片的石库门式里弄建筑旧区为主，库门式里弄建筑，是上海建筑文化的代表。项目地位于属于上海的黄金地段，中共一大会址也在其范围内。经过旧城改造，成为集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

5.政治功能——商业居住功能

成都市金色夏威夷旧城改造项目中，地块所处区域改造前功能是党政机关、银行、机关事业单位的集中居住区，改造后成为商住两用区域，即下部分作为商铺，上部分作为小户型公寓。金色夏威夷力图达到“Ｓ、Ｏ、Ｈ”——商业（shopping）、商务办公（office）、居住（home）三者生态融合的目标，使居住、商业、商务、艺术和谐共生。

6.传统商业区改造

佛山东方广场位于佛山市禅城旧城区的核心地带，地处广佛都市圈中心，属升平传统商业圈，佛山、南海交界处，佛山地铁二号线途经项目。项目地块区域经济的发展近可以辅射整个广佛都市圈，远可以带动整个珠三角的人流、物流、资金流的快速运转。佛山东方广场改造项目定位为佛山有史以来最大、珠三角地区屈指可数的超大型商用物业，商业形态上采用了“国际观光产业街区”商业模式，即突破了传统商业以单一购物的功能局限，而是一个以旅游观光为主导，集合大型百货商城、量贩型超市、跨国饮食集团、步行街、专卖店、美食街、国际立体电影城、康体中心、专业批发市场等多功能、多业态、超大面积、超大规模的复合型商业航母。

7.传统居住区改造

广州市越秀区的旧城改造中，以创造城市绿色景观为原则，在危房集中地块推行拆危建绿，将原有的商业区、办公区与居住区相剥离，致力于把老社区改造成为绿色小区。

上海中远两湾城是上海最大的 “危棚简区集中区”，由原来的危棚简屋经过拆除重建，居住功能没有改变，建设“国际化绿色环保智能型生态居住城”。