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国家级开发区建设主体IPO上市背景下产城运营的机遇及发展趋势
发布时间:2021-09-02 浏览量:71

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2019年5月28日,国务院正式发布《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》。上述《意见》明确提出,积极支持符合条件的国家级开发区建设主体申请首次公开发行股票并上市;支持并购重组、股权融资等。1984年,在借鉴经济特区成功经验基础上,我国在沿海12个城市设立了首批14家国家级经开区。随着对外开放向纵深推进,国家级经开区布局不断向内陆扩展。截至目前,全国共有219家国家级经开区,遍布31个省(区、市),其中东部地区107家,中部地区63家,西部地区49家。经过国际化、工业化的发展,不少的国家级经开区已经成为现代化的城市或者城区,成为我国改革开放排头兵、区域经济增长极,对国民经济和社会发展发挥了举足轻重的作用。

根据上述《意见》内容,此次经开区市场化改革,尤其是融资渠道方面有了三个突破,主要包括:允许IPO上市、引进各类产业基金等各类金融机构、允许外资参与等。尤其是是“IPO上市”条款,更是将目前资本市场的参与群体拓宽至这219个国家级经济开发区建设主体之中。数据显示,目前国内上市的城投公司共计76家,城投公司上市数量最多的地区为广东省、江苏省、上海市,分别为9家、8家、8家。从业务体系来看,上市的城投公司主要经营电力、房地产、水务经营等业务,其中将电力作为主营业务的城投公司达42%。从上市操作方式来看,74%的城投公司采用IPO的方式,26%的城投公司采用借壳上市的方式。

产业新城建设离不开行业发展,而行业发展又依托营商环境的优化,良好的营商环境推动产业新城的建设。近年来,如何优化营商环境成为国家关注的焦点。2021年,自“十四五”规划出台以来,国家高度重视营商环境,大力优化放管服,持续优化市场环境,为产业发展提供培育和发展的空间,同时也为未来五年我国产业发展指明了方向。

一、合作主体多元化,助力产业新城发展升级

对于产业新城运营商来说,区域内项目的竞争归根结底还是产业载体软硬件水平的竞争。为提升项目运营管理水平,企业在合作主体上更趋多元化,如产业新城运营商之间合作、房企与产业新城运营商合作以及产业新城运营商与实体企业合作等多种多样的合作模式不断涌现,进而提升自身竞争力。

产业新城运营商多元化主体

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1、产业新城运营商与政府合作。

发挥各自优势,实现互补式、共赢式发展。产业新城运营商在建设、招商、运营 等方面逐渐形成了差异化的竞争优势,通过合作将实现产业生态、运营服务、区域布局等环节互补式发展,弥补合作双方 各自短板,形成“1+1>2”的发展合力。如星河控股与吴中区签订 200 亿元全面战略合作协议。未来,双方将对产城融合、城市更新、代建合建等方面开展更加深入和紧密的合作。

2、产业新城运营商与房地产企业合作。

量身定制产业发展空间。运营商经过多年的发展,积累了深厚的运营管理经验以及丰富的企业资源,而房企在住宅开发经验丰富,且资金相对比较充裕,双方通过加强合作,有助于充分发挥双方优势,打造出产城融合发展的新模式。如临港集团与龙湖集团签署战略合作协议,双方将充分发挥各自专业和资源优势,在园区开发运营、综合体项目建设、科创产业培育等方面,进行更高层次、更大范围、更深领域的全方位战略合作。

3、产业新城运营商与实体企业合作。

强化龙头引领作用,持续增强产业发展能力。运营商与产业龙头企业合作,可以发挥龙头企业招商拉动作用,实现产业链上下游企业聚集发展。同时,可以打造符合特定行业和企业发展特色的园区环境和服务体系,提升产业地产运营质量。如招商局集团与阿里巴巴、蚂蚁集团在杭州签署战略合作协议,三方将依托各自在产业、金融和互联网方面的既有布局,共享优势资源,不断推动在产业互联网、金融服务、综合物流、新兴产业及其他业务领域的深度合作,共同推进产业数字化升级、服务实体经济。

二、园区上市、基础设施公募REITs破冰,创新融资模式

1、产业新城运营商上市加速,行业分化加剧。

2020年7月,国务院正式发布了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》,共计21条,对全国高新区意义重大,尤其是文件提出支持符合条件的国家高新区开发建设主体上市融资,这将开启高新区IPO的闸门。在去年园区类公司A股上市获得突破的情况下,2020年以来新增三家园区类公司申请上市,2020年4月,成都武侯高新技术产业发展股份有限公司提交了上市申请,上市募集资金将用于业务拓展;2020年9月,上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司创业板IPO上市“过关”,募资锁定园区智慧精装;2021年5月,中南高科赴港上市,打造服务中国制造业平台。

2、基础设施公募REITs稳步推进,丰富融资渠道。

2020年4月,中国证监会、发改委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,提出鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。多地相继出台细则推进REITs发行落实工作:9月,北京市发展和改革委员会等六部门联合印发《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)产业发展的若干措施》,主要围绕产业要素、产业生态、政策保障等方面提出12条政策措施,以集中力量打造一批辐射全国的规模化、专业化的基础设施REITs运营管理龙头企业;江苏印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作推进方案》,重点提出精心筛选优质项目、主动对接中介机构、加大沟通协调、研究落实税收优惠政策等,力争在试点阶段有项目入围首批并成功发行。2021年4月,上交所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)电子申报系统正式开始接收项目申报材料,其中,招商蛇口“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”项目,作为首批基础设施公募REITs的项目之一接受申报,成为全国首单正式申报的产业园区类基础设施公募REITs项目。随着上市通道打开及REITs工具的逐步完善,具有成熟运营项目的运营商将拥有更多的融资、变现渠道,在市场竞争中将赢得先机。

园区上市及 REITs 发行相关政策

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三、深化集群发展,提升产业新城运营实力

产业新城作为区域经济与产业发展的主要平台与载体,具有良好的示范引领和辐射带动作用。近年来,国家和地方政府持续发布产业发展利好政策,为产业新城的发展营造了良好的营商环境,产业新城形成了比较成熟的运营模式。

部分产业新城运营模式

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部分产业新城运营商持续升级产品运营模式,打造全产业链集群发展的产业新城模式,进一步发挥产业集群优势,全面提升产业新城运营实力。如中新集团“全产业链”综合开发模式,在参与苏州工业园区开发建设及市场化“走出去”的实践中,不断梳理总结园区开发运营经验,在全国同行业中率先建立了项目选址、招商服务、规划知识库和市政建设等一系列标准化体系,形成了较为完整的园区开发运营产业链和独特的核心能力。张江高科“新三商”模式,即科技地产商(全产品线)、产业投资商(全创新链)和创新服务商(全生命周期)。张江高科以科技地产为产业集聚的空间载体,通过创新服务加强张江高科与园区内企业的连接,最终以产业投资的形式参与到企业各个阶段的发展,促进整个园区的产业发展,分享全产业链发展结果。