2019年国务院印发的《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》指出，支持地方人民政府对有条件的国家级经开区开发建设主体进行资产重组、股权结构调整优化，引入民营资本和外国投资者，开发运营特色产业园等园区，并在准入、投融资、服务便利化等方面给予支持。积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。这意味着，目前200余个国家级经济技术开发区将有可能首发上市。本文试图分析开发区类上市公司商业模式，为即将IPO的开发区上市公司提供借鉴经验。

产业园区是指为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。按照不同的角度有多种类型分类，最常见类型有：物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等。

园区开发商作为承担产业园区开发的主要角色，业务范围覆盖完整的土地及地产开发流程。从土地一级开发到房产开发再到后期园区运营及存量物业改造更新，根据产业园区所处开发阶段，园区开发公司承担区域内的房地产建设、开发、招商、运营等各项业务。

从国内上市园区开发公司来看，当前阶段园区开发公司主要以土地二级开发为主，在盈利模式上主要由物业销售、持有物业出租为主要收入构成。

2020年国内主要园区开发公司

接上表

按照产业园区的开发阶段，可以将园区开发企业所经营的业务切分为三个类型：1、一级开发；2、二级开发；3、增值服务。从行业发展的过程来看，由于重点产业园区位于一、二线城市，伴随城镇化率提升至较高水平后，在业务占比上，伴随着增量土地的持续开发，重点园区企业经营范围必然从土地一级开发转向地产开发及后端的房地产租售及其他多元化业务。

一、园区一级开发

一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

其盈利模式主要为以下三类。

工程总承包模式。土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8%）。

利润分成模式。重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。

土地补偿模式。土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。

另外，土地储备机构负责实施开发的，其为主体。通过招标方式选择开发企业负责整理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，并由土地储备中心同开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

二、园区二级开发

由于土地一级开发的区域性及重资产特点，园区企业在进行一级开发的同时，也在不断由单一地产开发向房地产综合开发业务拓展。

作为一级开发模式下的土地资源具备极强的区域属性，而跨区域的土地一级开发项目通常由地区园区企业完成，从持续经营的角度来看，园区企业在进行一级开发业务的同时，通常也在开发范围内获取相应的土地资源，以销售+持有的综合开发模式，进行房地产二级开发，同时满足规模的增长及盈利的可持续。相比单纯的土地一级开发，借助房地产良好的抵押品属性，房地产二次开发及经营具备更高的投资回报。

土地一二级开发内容

三、增值业务拓展

伴随着一线城市城市化率的持续提升，园区内可开发土地占比下降的环境下，可开发资源增量空间有限。各园区企业依靠自身管理园区产业特色，不断进行多元化发展尝试，突破经营边界，在物业管理、多业物业运营、产业投资及孵化等方面拓宽业务范围。

张江高科属于园区开发行业中较早开启多元化的企业，2014年前，张江高科已经陆续参与直投园区内的优秀企业，凭借公司园区内生物医药及集成电路产业链上企业的成熟经验，张江高科于2014年将公司自身定位调整为科技投行。业务模式上，张江集团以张江科投为母体，整合旗下小额信贷，孵化器，创业培训等资源，建立张江集团投贷孵学平台。成员单位包括张江科投、张江小贷、张江孵化器、张江药谷平台和张江创新学院。

张江高科业务布局

陆家嘴集团经过20多年发展，房地产业务方面完成了从单一土地开发向土地开发与租售并举的转型。2017年底完成上海陆家嘴金融发展有限公司100%股权的收购，全面搭建“商业地产+商业零售+金融服务”业务发展布局。