产业地产经过前几年的加速发展，终于在2019年逐渐沉静下来，地产这艘到达产业彼岸的豪华巨轮最终变成一艘摇摇欲坠的扁舟，在时代的长河里艰难滑行，现在正是到了退潮的时候，它会搁浅吗？

各地出台严监管政策，地产退潮

从2018年1月北京产业地产最严监管政策出台，到2019年年初各大城市产业用地政策频繁发布，政策的严格监管，无一不在强调产业地产要逐渐回归产业的本质，而硬币的另一面则是地产的退潮。

北京：2018年1月，发布《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》；

广州：2019年4月，发布《广州市提高工业用地利用效率实施办法》；

济南：2019年3月，出台《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见(暂行)》；

郑州：2019年3月，发布《郑州市人民政府关于新型工业用地管理的实施意见(试行)》；

东莞：2019年3月，政府常务会议审议《东莞市新型产业用地(M0)地价管理实施细则》；

各大城市具体规定不尽相同，但共同点就是配套及生活服务设施用地供给趋紧。从容积率看，新型工业用地容积率普遍是传统工业用地的两倍以上，直接提高土地利用效率，增加了拿地成本。

从产业配套占比上看，除广州、济南个别城市规定地产建筑面积占比可达30%，其余均在15%左右。地产占比的下降，显得产业地产项目的长期运营尤为重要，而这与过去大多产业地产商资金迅速回笼的要求相背离。

产业地产商转型升级不可避免

从过去几年各大产业地产商的投资项目分析，以华夏幸福为首的新型产业地产商地产用地占比在80%左右，其余各大型产业地产商均在30%以上，原有产业地产用地结构普遍超出新政策要求的用地配比范围，产业地产转型升级不可避免。

值得一提的是，产业地产政策频出，不仅要求去地产化加速，也在要求产业化升级，各地政府对不同阶段的产业园投资总额、投资强度、单位面积产出、税收等指标加强了考核力度，惩罚力度不断加大，更有土地使用权被收回的风险。

我们认为去地产化不是摒弃地产，高品质的产业园区项目依然需要地产赋能达到达产业的彼岸，这其中不仅有产业投资商资本迅速回笼需要，也有现代化产城融合的理念实践，更是对职住平衡需求的人性关怀。但是，打着产业地产旗号的商业地产的时代已经过去，产业为核的园区是支撑当地经济发展的中流砥柱，未来产业加速回归本质的趋势不会改变，主动拥抱产业，提升产业价值，做真正的产业运营，才是到达产业彼岸的船！