12月14日下午14:00，2019中经联盟第11届年会--2020产业运营论坛，在北京市中国大饭店举行。

中智科博（北京）产业经济发展研究院院长黄永刚，盛世智园（北京）科技有限公司首席运营官闫旭伟，大悦城控股北京大区副总经理张大全，国本文化有限公司总经理魏丽萍，中国管理科学研究院节能技术研究所副所长、中管世纪创发科技有限公司董事总经理王连生，应邀出席了“产业巅峰对话之产业地产运营服务模式创新与实践”环节的对话，本次对话由荣盛产业新城集团副总经理王玉龙主持。

中智科博（北京）产业经济发展研究院院长黄永刚先生从产业地产运营商和政府的角度分别深入解读了商业模式、产业招商、产业服务、园区运营等核心问题。着重与参会专家、学者、企业代表探讨了产业地产顶层设计的重要性，尤其在产业定位、产业选择、产业招商方面中智科博是国内一流的全程咨询服务机构，深度剖析了产业地产运营商与政府在区域经济发展中如何更好的发挥指导和促进作用。以下为对话环节详细内容：

王玉龙：今天台上的几位朋友都是我请来的，我也比较熟悉。刚才大家听到了大全总一个是城市更新，一个是现在在做的智慧谷的项目，确实中粮这几年转变非常大，最关键的是观念和经营上进行了大的转变。原来一直以为国企比较保守，但是现在看无论是设计还是创新都有非常大的进步，二环的几个新的酒店，原来北京站对面的中粮，北二环也有很重的项目。想问一下张总，轻重资产大家有什么样的思考？如果跳出来国企，你会怎么做？

张大全：介绍项目的时候，我讲先是从被动后来变为主动。首先就这个项目而言，市场招牌挂，招牌挂的时候，我相信大家不会想这个项目要持有多少年怎么样，因为规划条件上明确讲的都是可销售的用地，只是未来因为竞拍必须要自持，但是当时没有想到能够持的那么久，当时定义还是一个传统意义上的房地产开发的项目。但是因为后来新政出的很多，我们所能够想到的路径都被政府的工具箱一张一张牌打掉了，干脆我们就从了吧。在从了之后，实际就开始想我们怎么样在这里面把商业逻辑想明白。

第一步，不能光靠现有的这些牌来把它盘活，或者像以前的赢利回报那么高，旁边紧邻就是我们的二级项目，这是当时政府拿在手里面的地，地价也不高，希望大家一定要把竞争变成共赢。直接竞争者地价大概是我们的三分之一，这就没法做了，首先要合作。可能要算一笔大账，哪些是可以有销售机会的，我们就让它跑快一点，哪些真的可以通过培育的，未来我们通过租金也好，通过跟政府的有一些合作也好，我们有哪些受委托的服务，增值也好，怎么样让这部分能够回流，就分成两步走。

轻资产这一块，全球最聪明的肯定是银行家，中国最赚钱的肯定是金融，任何一个金主，咱们都没觉得能快速赚钱的，我相信一般很难进来，所以我们不是没找过，也探讨过，想找过，也不叫轻资产，完全找一些合作方，大家很难，因为上来都会改你每年给我的年化率是多少，或者折现率是什么样，非常麻烦。后来我们就想先把它做成，做成了以后，把企业可以销售的一部分，把他拿过来的帮助他经营，因为现在很多投资人进来自己没有经营能力，整体的圆桌概念、大的规划，这七个地块一定让它非常完整。两年之后，到2022年这个项目完全能够入驻，我相信随着大悦城、商业街，随着我们在产业和办公这一块领域的管理能力，包括跟政府的深度合作，能够把这个园区换一个新面貌的是我相信会有很多新的资金方找回来。

盛世智园首席运营官闫旭伟

王玉龙：追问一句，总的建筑面积是多少？

张大全：地上的建筑面积大概在75万平米左右。

王玉龙：75万平米里面有多少是想销售的？

张大全：可以允许销售的大概在10万左右。

王玉龙：有60万左右的持有量。所以我刚才为什么问那句话，如果你不是国企，这个项目怎么玩？您现在用集团的资金有成本吗？

张大全：有成本，内部我们大概也按照8，进入到考核指标。

王玉龙：因为60万项目的体量非常大，而且建设的成本就已经很大了。比如说建成之后，两年、三年、五年，甚至于十年，资本化运作之后，是一个什么样的计划？

张大全：先说一期的部分，随着可以销售部分的资金回流，因为我们可以有一部分是提前超比例付款的，因为我们有很好的合作关系。当然，这部分回来之后，国际化人才社区在2020年我们跟市里边谈的合作，如果可以落定，一期的现金流基本上是能打平的，股东出资是可以的。

王玉龙：如果你这个项目成立30家公司，股权转让不就可以了吗？

张大全：二期的合作模式不太一样，它就不是传统的招牌挂的模式，是市里面收储之后定向出让给地方政府，我们跟他成立的合资公司，合资公司我们占三分之一的股权，以资金预付租金的形式来负担他之前的土地包括拆迁安置的土地，那部分他是一个分年付的过程，实际上净资金的投入量并不是很大，通过未来的40年的委托经营权来实现这一块。

王玉龙：集体建设用地有多少？

张大全：没有集体建设用地，都是国有建设用地，F3。那部分因为有央企，我们合作在里面，可以跟银行做一部分融资，那部分现金流相对来说不会增加太多负担。

王玉龙：感谢大全总。跟王连生王总认识了很长时间，但是大家可能对你不太熟悉，你先介绍一下自己是做哪方面的。

王连生：大家好，我们主要做节能环保领域的科研，我们的平台主要做科技成果转化、产业链孵化、产业园区运营，主要是做这么几块。

王玉龙：对于科技成果转化，这个行业我接触的比较多，转化率有多少，是在哪个阶段转化？

王连生：我们还是老的操作方式，摘果子，别的科研院所、科研机构研发了几年或者十几年的科研成果，到落地阶段了，具备产业化阶段，但是它没有跟地方政府的对接能力，没有跟市场的接轨能力，那好，我第一点帮你协调地方政府的资源对接。第二，我给你开拓市场。第三，我给你配套进行支持。

王玉龙：你得到什么好处了？

王连生：我们是他的股东，我们是股权去投。

王玉龙：这里成功率有多少？

王连生：100%成功，我们选的大个的。它不是落到我们的园区，我们选中的项目基本也都是金融机构看好的，还有地方政府看好的，我们给他精准的定制，到选择的区域跟地方政府对接完之后，给他定制一个园区，定制一个总部，是通过这几种方式。

王玉龙：现在哪几个园区相对成熟一些？

王连生：一个园区落地，前期准备工作时间很长。张家口南山汽车产业园前期准备了两年的时间，跑前期的手续，一直到这个月。元旦前我们要做一个比较大的开工典礼，规模比较大，主要是给沃尔沃领克（音）这款汽车做的二期厂房配套。再就是给沃尔沃一期人才公寓，再有我们引进了一个公爵新能源汽车的生产基地，还有京港赛道，所以打造了一个汽车城概念。占地50平方公里，一期启动有20多平方公里。今年年底12月份我们计划开工三个项目。

王玉龙：追问一句，50多平方公里问政府要的住宅配套比例有多少？

王连生：整个的规划，政府成立了一个叫南山产业园区的管委会，但是没有对应的承托公司，对应的承托公司是政府和我们联合成立，我们这相当于各个区管规划建设的委办局的业务副局长都是我们这的部门经理。

王玉龙：绑在一起？

王连生：捆绑式，跟政府相当于是融合在一起。

王玉龙：这种模式比较好，风险不是很大，地方政府也比较欢迎。政府在资本方面有什么样的支持，比如产业引导资金。

王连生：这个必须有，我们要求政府对我们成立一个大的产业引导资金，底下是“1+N”的概念，一个产业引导资金对应落地的每个项目，形成专业化的子基金，就是“1+N”概念。整个全过程，前期的一级收储，二级挂牌，开发、招商、运营、建设，以及运营后期的服务，再加上孵化上市全过程。

王玉龙：这方面大家下来可以跟王总对接一下，有一些运营园区的方面可以进行交流。问一下魏总，先自我介绍一下，我们再聊话题。

魏丽萍：大家下午好，我们是做文化的，我们做的事情不是像王总几位老师们从拿地开始到建设。我们是做整个的类似像不良资产盘活，相当于拿到一个老工厂，拿到一个废弃的写字楼等等，我们把它里边装入文化产业。动漫、影视或者是游戏等等，就是每一个项目它都不一样。所以不是从拿地开始要有很多的生活配套，我是一个文化产业的运营者。

王玉龙：魏总您把国本文化跟大家简单介绍一下。

魏丽萍：我们这家单位原来以前在物资部体系，撤了合并以后把它归到了一个物资国际流通中心，是隶属于国资委。目前我们是相当于在集团整个大贸易、金融、能源板块下形成的一个文化板块，我是这里面负责文化板块的。

王玉龙：其实魏总没说，他们是典型的国企，相对比较灵活。魏总跟我们聊一聊，现在的文化，一个大国崛起之后首先文化肯定要崛起，但是这两年大家可以看得到，今年2019年，据我了解好像死掉了2万多家影视公司，未来的走向是怎么样的？一边是重视文化，一边是文化的很多产业走不下去，怎么看待这个市场？

魏丽萍：其实文化在咱们国内做文化，一定要看政府，因为中宣部这个部门是管理的整个文化所有的体系。所以你看国家想让我们做什么，我们就朝这个方向去，一定是这样。所以我们做的每一个项目也都离不开政府，先跟政府聊，咱们这边的文化整个规划是什么样子的，比如电影应该怎么拍，图书应该怎么去出版等等，舞台剧应该以哪些内容为主，我们一定是跟政府聊通聊透，才开始制定我们的一个经营策略。

王玉龙：我特别想让您跟大家聊聊，做文化产业园，一个是你的赢利模式，一个是在金融方面的思考。

魏丽萍：其实很多人都不明白，做文化只要坚持下去，文化真的是非常赚钱。我们很多人都把文化当成地产来做，但是文化不是那样做的，文化一定有内容，我们现在正在做的事情是什么，用钱和政策扶持文化，文化不是传统意义上说的文化事业，我们相当于把一个文化当成一个产业做。一个小文化的公司，可能七八个人、十来个人，像这样的文化公司生存的压力特别大，从人员到房租到各项的成本，这个时候如果一部电影拍不下去，或者是没有赚钱，这个公司可能一下就黄了，刚才您说死了2万多家，还有一些已经是半死不活的状态。

像这个时候，如果你是做内容做得比较好的，比方说从内容经营的角度，植入了一个金融的概念，文化是一定嫁接金融平台的。如果文化离开了金融平台的时候，这个文化公司基本上就是玩情怀了，一玩情怀，北京说最没钱的几种人其中一个是文化人。但是现在不是了，所有的文化的概念，影视也好、动漫也好，甚至把体育也纳为比喻文化，我们植入一些概念，把年收入在1000万左右的文化公司，或者年收入在3000万左右的文化公司，统统纳入到我们的平台上面去。怎么纳？相当于我们成立一个国有背景的控股平台，让国有控股平台统统持有小型的文化公司的50亿的股权。当我整合20家的时候，一个年收入大概在2000万公司，我找20家，它的营收整个就上来了。我再找20家，每一类的文化公司，同类型的我只招一家，比如做影视、动漫、电视剧，通通只找一家，这样能找二三十家规模体量都差不多的小型一点的文化公司，我们占它51%的股权，它来占我这个持股平台的一部分股权，根据它的营收等等。这个时候我控股平台的公司就挺好了，基本它要营收有营收，要利润有利润，我们就可以把它做成一个很大的证券化的公司。

他们得到了像我们这样的一个平台的支持、金融的支持，这个时候他生活也很好了，首先他不用到处租地方，我们能给他提供地方，我也做产业园，我们提供从办公到政策到资本，比方说他想做一个剧，我们就可以跟电视台对接。他想做一部电影，我们可以跟一些与我们有关系的宣发公司、制作公司，我们都搭好所有的平台。他想请一个人，我们都能请得到，相当于一个小公司，我们给他配上政策，配上资本，再配上平台，就是把一个小型的文化公司变成一个背景，或者是从资本各方面，都不弱于大公司。所有的小公司只是因为他平台小，相当于我们赋予它一个大平台，变成了这种玩法，其实就是股权的一个。

后面我们也看退出模式，原来通过两年三年，这个公司自己做大了，他说我想离开你们自己玩，也可以，我们按照约定加一个投资回报，你可以出去自己玩了，基本上是这样的。

王玉龙：我听的意思，虽然魏总没直说，有点国进民退的意思是吧？

魏丽萍：我们叫“帮扶”，刚开始做这一行的时候，很多文化公司连办公室都租不起，一年下来以后两三百万的人员房租成本压的大家喘不过气来，很多人说拿一个剧本跑出去找投资了，结果忙活两年最后连饭钱都没有，有时候看着也是蛮可怜的。所以这个时候我们正好是在做一个产业的平台，我们既然以前就是年景好的时候，房租就能赚好多钱。后来看这个东西太早期，我们就不干这个行当，不以租金为目的。像西城区一个园区，慢慢就变成跟资本合作的了。我们大概国内做了三四十个，基本上我们把园区的企业，我们都特别熟悉，你是做宣传的，我可以把那边需要宣传的公司拉过来，园区内部进行一个互相的合作。慢慢的你会发现，我们园区内部的企业互相成立合资公司等等，在我们的引导下，我们从一个小企业，他总共租了我们130平米的房间，总共几个人。我们跟他聊完之后，我们两家就成立一家合资公司，我占70%的股权，他占30%，我给他投2700万，我们干吗？我们开发一款酒，就是今天晚上咱们要喝的。这个酒，天津正在搞冰雪大会，那就是大会的指定用酒。

王玉龙：搞影视基本都会植入广告。

魏丽萍：我们的文化怎么植入？我们找了几个画家，齐白石的后代，张大千、李可染、徐悲鸿，就是八大家族。如果八大家族有几张画存画，这时候我们就把这几家跟酒结合在一起了，做的是八大家族典藏酒，烧出来的酒瓶子后面有八大家族授权的各大名家的画，这个酒就变成一个文化酒了，相当于我们会用股权，用不同层次的元素融合到一起，让每一方都得到利，它其实缺的就是一个整合。

王玉龙：我听懂了，魏总所谓的搞文化，也是搞平台全产业链的。我们今天也是请到了黄院长，请黄总讲一讲。

中智科博（北京）产业经济发展研究院院长黄永刚

黄永刚：我们中智科博研究院做了十年产业规划、产业研究积累了大量数据资源、产业客户资源和成功案例。服务过很多企业比如融创、中铁建、远洋地产、绿城、海尔、华夏等，对当下地产界来说，现在很多的房地产公司缺乏产业思维，也缺乏专业人才，这正是我们今天这个论坛的重点。我们研究院目前主要是帮助我们地产转型的企业、帮助地方政府在产业发展方面提供咨询规划服务，当然所说的顶层设计不但是战略规划、产业规划、总体规划这方面，更重要的是聚焦在核心价值观的塑造，首先是做这个事情有愿景，是有使命感的，他做出来的这个项目就是不一样的。当然在经营的过程中要考虑到近期、中期、远期的赢利问题、资金问题，未来的住宅地产转向产业地产，一定要做成有情怀、有个性化，利国利民的，最终形成品牌。在转型过程中发挥过去的优势，然后不断创新、跨界融合，像刚才大悦城他们确实在商业方面非常成功，尤其在商业导入的时候，他们可以把我们地区办活。我想我们今天谈的产业地产的核心就是一个区块经济，不管是产城也好、产业园也好，小镇也好，或者是一个楼宇经济也好，这种区块经济开发里面核心是解决未来的人是谁？未来的产业是什么？我们的楼、我们的住宅、我们的园区解决未来的人群是谁，未来的产业业态是不是能够满足行业需求，如果这没有专业机构研究定位精准，我们先把楼房都盖好了，我们就非常被动，招商引资、销售都非常困难。

第二点，一定要找准产业，产业选对了，实际上产业地产基本上就成功90%。产业怎么选？我们研究院现在主要是聚焦三个点，哪三个点：

第一，聚焦未来经济的增长点的一些新产业、新业态。精准定位。

第二，聚焦民生的关注点，习主席讲要满足人们未来美好生活向往的一些新产业。比如像民生相关的产业，比如幸福产业。

第三，聚焦科技的制高点。围绕这三点，打造新的经济模式，新的经济业态。当然在传统产业升级当中，我们也有很多的机会，最近我调研了像我们联动U谷和万洋地产，他们的模式主要是解决了当地中小企业进园区，包括传统的中小企业产业集群亟待升级，他们搭建了一个“五生三共”，生是生产功能、生活功能、生意圈，最终形成一个生态圈，不光是自然生态，它是形成了一个产业生态，相当于刚才亦庄产城的那张图，它直接就把它模拟出来，建出来以后就是这样。不是像过去亦庄全是工厂聚集在那里，是把生产、生活、生意、生态、生命五生聚合在一起。生命怎么理解？就是可持续发展的产业、园区、平台，不是短期营销行为，要形成一个可持续发展的摇钱树。

还有就是搭建共享、共赢、共创的公共平台，这个平台主要解决哪些问题？第一，刚才魏总讲的，文化产业需要的公共的服务平台，这是需要园区的运营商需要提供服务，或者是由政府要搭建的公共平台。从产业、工业来说，某个领域的产业当中需要搭建的公共服务平台，比如我们产业园区环保方面需要搭建的专业污水处理平台，如果有了这样的一个环保平台，我们产业招商就非常容易。像文化产业里面的动漫领域我们需要投很多的钱来投资制作平台，中心生态城，这个动漫城，政府投1个亿，把动漫企业公共使用的专业平台搭建好，这样大规模的动漫企业都吸引到这聚集，这是中智科博研究院的的“五生三共”操作模型。

未来产业主要还是解决搭平台的问题，因为产业不是两年就形成的，是慢慢长出来的。不能马上形成产业是从企业聚集开始的。很多人说产业项目怎么招，现在地产商很多人来找我们，我们高薪聘请的招商人员，月薪1万块钱的招商人员很多，为什么一套房子也没卖了？首先我告诉他，因为你是单纯地产思维来做产业地产，肯定是行不通的。首先要具备产业思维，具备产业思维的地产商，确实不是你招几个人就能形成的，它是一个非常专业的组合，需要专业的机构提供专业的服务，不是你挖个人或者听听专家思路就能成功。我非常赞赏郭总在打造这个全生命周期，或者叫全景及每一个环节系统的思考，从整体的系统思维来推动项目的推进。当然，我也想建议郭总下一步，我们研究院可以跟咱们合作，我们来负责前期的顶层设计、产业招商，后期的建设、运营都找思想统一专业的公司形成一个平台，来服务我们广大的产业住宅地产商转型，目前很心痛，现在全国很多地产公司就消亡了，这是很可怕的。所以我们也要为这些地产公司找到出路。进行资源整合、跨界融合。

第二，我们也要帮助地方经济助力，帮助政府发展产业做出我们应该做的贡献。

王玉龙：未来的产业地产从我自己认为可能会形成两级分化，像刚才您讲的，现在平均每天死1.5家房地产企业，全国的产业地产商加高新区，加开发区，我估计也是几万家。高新区有300多家，国家级开发区有200多家，再加上这些园中园、产城，量很大。但是未来我认为一个是政府搭台的产业平台会越来越主导。第二，做产城的大平台。第三是细分平台，比如这个园区就是动漫产业园，会形成动漫产业园上下游产业链，这个园区是机器人产业园，也会形成跟机器人相关的研发、配件、展示、测试等等这样的一个产业链的专业的产业园，可能会更细分。

在这样的背景下，未来的产业园在座的各位和台上的各位，这个方向应该怎么走，我想每个人用简短的时间说一下您们的想法。

王连生：未来一定是符合产业园的要求顺势而为。另外一定要有金融支撑，而且要金融先行，否则产业一起步，就被庞大的资金成本给拖垮了，利润也拖没了，很快就会死掉，会变成一个不良资产。作为产业园有这几点应该是作为持久的生命力。

王玉龙：很多产业园融资很难，没有资产抵押，要么和集团做背书，要么就要资产抵押，下一次在中经联盟活动里做一个专场，可以把这个话题聊透。

张大全：前段时间看企业家宁高宁宁总的一句话，叫“万物皆由人”，不仅仅是对产业话题，对很多的内容上也是一个内在的规律，他在一个演讲当中讲到这个话题，是讲商业，讲一个专门的商业经营或者商业定位方面做一个主题演讲，他讲我很长时间不做商业，在华润和中粮做，他来了中化已经不做了。他说任何的事情、任何的空间也好，还是任何的一个行业也好，离开了人，离开了人的根本实际上其他的东西都不在。只要想清楚这件事情是为谁做的，他的诉求是什么、需求是什么，哪些方面的支持、哪些方面的资源调动能够满足你的客群的最终的需求，你就抓住了你这个行业的关键点。我觉得产业也好、商业也好、办公也好，还是讲居住也好，客群是王道，这是非常重要的。

我刚才讲的这个项目，实际上我们也是在说人的问题实际上大家最后是一群人居住，生活、办公、创新、研发、消费、交流、成长，这真的是非常重要的一点。当然说人也不是凭空来的，终要有一个端口把他吸引来，但是所有的端口都是为他服务的，我们希望多个端口开花，但是把人留在里面。这是我想讲的一点。

魏丽萍：刚才两位老师讲的我都认可，我们就是这么干的，我们也是找到一个好的产业，我们是把一个链条全部摸一遍。摸完了以后，我们看看我们这个链条里边能扮演一个什么样的角色。

黄永刚：未来的园区还是人的园区，不是高楼大厦堆砌的园区。美国的好莱坞硅谷，中关村是以计算机领域形成的业态聚集，硅谷以微电子领域引发的大规模的科学家高科技人才聚集。好莱坞是影视文化创意产业大规模聚集，像我们搞文化产业，中国搞了1万多个文化园区，搞了多少个影视基地，但是我们的产值、创造的税收，远远不及美国一个好莱坞的园区。美国好莱坞园区，全美国的外汇50%来自好莱坞，跟科技、军事结合，把美国的军火通过影视、高科技、黑科技、科幻卖出去。我们未来的园区一定是有特定的圈层人聚集的形态，才是中国搞产业园区经济的未来。

我们研究院确实做了有200多个产业园区的规划，但是过去给地方政府做的相对宏观，不落地，近些年，尤其这两三年之内，我们大量的进行实践，就是从基于落地为导向的顶层设计，进行了很多的探索，我们跟很多的地产商合作，共同打造一个产业园的形态，不断在尝试。我深深体会到，我们前期的设计是非常重要的。

王玉龙：总结一点，我认为未来的产业如果是这些产业人做产业，还是要有情怀，要把心踏下来，效果做专和精，把产业园区做成有温度，助力城市的一个发展，助力城市的转型升级。今天的论坛到此结束，感谢各位。

与会专家学者企业代表合影留念